Emergenza abitativa: il paradosso italiano

Arriva un Piano Casa da oltre 100mila abitazioni, anche se diluite nei prossimi dieci anni. Dopo averlo annunciato praticamente ogni anno a partire dal 2022, il governo si è convinto dell’urgenza di un’iniziativa per tamponare l’emergenza abitativa. Il Piano Casa studiato dall’esecutivo prevede misure di stimolo all’incremento del patrimonio immobiliare disponibile, sia con nuove costruzioni sia con la rigenerazione di quelle esistenti, con risorse per 950 milioni.

Ma perché è così urgente un grande rilancio dell’edilizia residenziale? Il problema, peraltro sotto gli occhi di tutti, tranne di quelli che dovrebbero decidere, è che l’Italia vive un paradosso: la carenza strutturale di alloggi a prezzi accessibili nelle aree metropolitane e un’elevata quantità di abitazioni sfitte o sottoutilizzate. Ci sono circa 9,6-10 milioni di alloggi vuoti o non occupati da residenti, pari al 27,2% del totale. Insomma, quasi un’abitazione su tre, per diversi motivi, è inabitata.

Eppure, secondo l’Istat, tra il 2018 e il 2022 si è creato un gap compreso tra 316 mila e 459 mila abitazioni, quelle necessarie per coprire le esigenze delle famiglie. Questo paradosso è accentuato nelle grandi città, dove l’affitto per molti è inaccessibile. In ogni caso, le abitazioni senza residenti sono in gran parte destinate a rimanere vuote: seconde case in luoghi di villeggiatura, appartamenti o case rurali in paesini sperduti ereditati dopo l’emigrazione in città (sono stimate in circa 4,5-5,8 milioni), redditività degli affitti non considerata remunerativa dai proprietari, che quindi preferiscono lasciare vuoti gli immobili.

Non solo: sono molti gli alloggi inagibili che avrebbero necessità di interventi di riqualificazione, ma languono per mancanza di capitali. Anche perché il patrimonio abitativo è tra i più vecchi dell’area Ocse, con un’età media di 47 anni, e richiede massicci interventi di riqualificazione energetica e strutturale. In generale, il problema è il disallineamento tra l’offerta abitativa e il livello socioeconomico, in particolare di giovani e famiglie a basso reddito, con un fabbisogno di abitazioni concentrato nelle città ad alta densità, mentre campagne e piccoli paesi si spopolano. Peraltro, si tratta di un aspetto critico presente anche in tanti altri Paesi europei e non solo.

Secondo il Cresme, centro studi specializzato sul mercato dell’edilizia, sarebbero necessarie almeno 250 mila nuove abitazioni a prezzi accessibili per rispondere alle esigenze a breve termine. Ma secondo le proiezioni di Scenari Immobiliari, entro il 2050 l’Italia ne avrà bisogno ancora di più: circa 3,6 milioni di nuove case, per rispondere ai mutamenti demografici e sociali.

Al momento, la crisis abitativa coinvolge soprattutto 1,5 milioni di famiglie in grave disagio. Per questo la necessità più urgente è quella di edilizia sociale, anche perché i prezzi medi degli immobili sono in costante crescita, con un valore nazionale di circa 2.150 euro al metro quadrato a inizio 2026. E, disagio a parte, in generale ci sono circa 4 milioni di italiani che sono alla ricerca di una locazione per un’abitazione migliore rispetto a quella occupata, a cui si aggiunge la richiesta di chi, per motivi di studio o di lavoro, deve cambiare residenza. È qui che il “mitico” Piano Casa dovrà scendere in campo.

Il social housing finora ha incontrato scarso appeal da parte dei costruttori, che non ritengono remunerativo investire in edifici rivenduti o affittati a prezzi non di mercato. Ed è proprio quando, come si definisce tecnicamente in economia, si incontra un fallimento di mercato che lo Stato deve fare la sua parte, cioè sopperire al gap.

C’è molto da fare: al momento il sistema attuale di alloggi popolari riesce a coprire il fabbisogno di sole 700 mila famiglie, a cui si aggiunge quello di almeno 100 mila posti letto universitari per far fronte alla domanda dei fuori sede, secondo la stima di Scenari Immobiliari. Ne sa qualcosa Federcasa, associazione che comprende 85 enti come Atc, Ater, Iacp, Aler, Arca, che gestisce alloggi di edilizia residenziale pubblica in tutta Italia, alloggi che ospitano oltre 2 milioni di persone, famiglie con redditi bassi e in condizioni di fragilità sociale. Nelle liste di attesa di questi enti, le domande per ottenere una casa popolare sono 250 mila, con famiglie concentrate nei grandi centri urbani.

Milano è la città dove il problema ha assunto le proporzioni maggiori: nella stima di Federcasa (dati al 31 dicembre 2024) sono 20 mila i richiedenti in attesa di un alloggio a prezzo calmierato in città, che salgono a 60 mila se si comprendono anche i Comuni vicini, con assegnazioni di alloggi nel capoluogo ridotte a circa 1.300 all’anno. Milano è il caso più eclatante, ma neanche nelle altre città si scherza: a Roma in coda ci sono 16 mila soggetti, a Torino circa 10 mila, a Bologna oltre 6 mila.

Ma oltre alla mancanza materiale di alloggi, chi richiede una casa popolare in affitto spesso non può accedervi perché non risponde all’identikit richiesto dall’ente assegnatario. Il motivo sono i punteggi troppo bassi per rientrare nelle graduatorie che danno accesso all’alloggio: si tratta di famiglie in una condizione di disagio abitativo, che fanno domanda di assegnazione anche se con scarse o nessuna possibilità di ottenerla.

A questo si aggiunge il fatto che uno stock di abitazioni gestite dagli enti pubblici, circa 60 mila, è vuoto perché inagibile. Riqualificare questo patrimonio immobiliare sarebbe già un passo avanti: adeguare impianti non a norma, rifare bagni, sostituire serramenti e porte sono gli interventi più comuni e urgenti.

Federcasa ha calcolato un costo medio di 20-25 mila euro per ogni unità abitativa: troppo per gli enti che gestiscono gli immobili, dato che i canoni di affitto che ricavano sono talvolta di poche decine di euro. Non solo: circa il 25% degli assegnatari di case popolari non paga l’affitto e, quindi, gli enti di gestione hanno ancora meno risorse a disposizione. Con un calcolo spannometrico, sistemare tutti questi appartamenti comporterebbe un investimento di 1,5 miliardi.

E dire che erano disponibili 1,4 miliardi del PNRR per la riqualificazione energetica delle case popolari. Eppure, un’idea circolata è quella di utilizzare per un piano straordinario di manutenzione i soldi destinati sulla carta alla citata Rosco. Insomma, il Piano Casa è più che mai necessario. A patto che alle parole seguano poi i fatti.