Case più care, mutui più incerti

I prezzi delle case, perlomeno, anche quest’anno non sono per nulla fermi. Continua a prevalere il trend che vede la casa come un bene ricercato e, dunque, soggetto alla legge della maggiore domanda sull’offerta. Ma, naturalmente, il punto è quanto si muoveranno i prezzi, dove si registreranno i maggiori rialzi e quanto questo influirà sulla complessa filiera del mercato residenziale, ristrutturazioni comprese. Tenendo conto che le compravendite di abitazioni nel 2025 hanno visto un incremento del 5,5% sul 2024, con prezzi nominali delle abitazioni in aumento medio di +1,5%, in rallentamento rispetto al biennio 2022-2023. Eppure, anche se i prezzi sono in aumento, le compravendite rallentano.

Quali sono i fattori che influenzano il mercato del 2026? Tanto per cominciare, è bene partire da un aspetto non molto piacevole: l’incertezza sui tassi. Fino a gennaio non c’erano dubbi: sarebbero rimasti fermi. La guerra all’Iran, però, ha cambiato tutto. Petrolio più caro significa più inflazione e l’aumento dei prezzi può spingere la Bce ad alzare il costo del denaro. Che significherebbe mutui più cari (e sono già saliti un po’ rispetto a due anni fa). Ma è difficile quantificare l’impatto della crisi energetica sui prezzi dei prossimi mesi. Il caro carburanti o, addirittura, la mancanza di cherosene per far decollare gli aerei potrebbe avere un impatto anche sul turismo, uno dei fattori che alimenta il mercato immobiliare. Insomma, sono due fattori di incertezza, ma che potrebbero rientrare se la geopolitica facesse calare i venti di guerra.

Qualche allarme lo ha acceso l’ultima edizione dell’Osservatorio di Nomisma, secondo cui l’aumento dell’inflazione e quello conseguente del costo del denaro possono frenare l’accesso a un mutuo, con conseguente riduzione del numero complessivo di rogiti. Gli operatori immobiliari interpellati dall’istituto di ricerca, quindi, osservano con allarme la crisi in Medio Oriente, che rischia di far cambiare rotta al mercato. Prima dei bombardamenti su Teheran le previsioni per l’anno erano positive. Oggi, se nel 2025 le compravendite del mercato residenziale italiano sono cresciute del 6,4% sul 2024, Nomisma stima per quest’anno un aumento delle transazioni limitato a 780 mila (+1,8% sul 2025).

La casa, comunque vada il mondo, resta nel cuore degli italiani. Per questo Paolo Giabardo, direttore generale del marketplace Immobiliare.it, ha previsto una domanda abitativa in crescita stabile e moderata per le compravendite, ma un aumento più consistente per le locazioni, con canoni che crescono di più rispetto ai prezzi di vendita a causa dello squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città. Opinione condivisa da Luca Dondi, Ceo di Patrigest (Gabetti), che ritiene che l’attuale livello del costo del denaro (se rimarrà tale) incentivi i prestiti e che le compravendite offrano occasioni specialmente nei Comuni medio-piccoli dove i costi sono più accessibili. Nei Comuni non capoluogo, osserva il manager, la crescita dei rogiti ha già registrato +9%, maggiore rispetto a quella dei capoluoghi (+7,3%).

Lo squilibrio tra domanda e offerta è stato sottolineato anche da Mario Breglia, presidente e fondatore di Scenari Immobiliari. Secondo l’esperto:

«La domanda è molto forte anche perché l’offerta è carente, nella quantità di prodotto sul mercato e soprattutto nella qualità. Case datate, non ristrutturate, i cui prezzi sono spesso superiori al reale valore del bene proprio perché pressati dalla forte domanda di residenza, investimento, trasferimento. In più, si costruisce pochissimo nel resto d’Italia, mentre a Milano i cantieri residenziali sono sostanzialmente fermi», ha sintetizzato.

Nel frattempo, i prezzi degli immobili continuano ad aumentare. Secondo le rilevazioni di Nomisma, a Milano sono saliti in un anno del 4,2%. Ma se si calcola anche la rata per un mutuo a 30 anni sul 70% del costo dell’immobile, il prezzo sale a +9,6%, perché all’aumento del tasso bisogna sommare anche l’incremento della somma da finanziare, con una spesa aumentata da 1.221 a 1.339 euro. Case più care anche a Roma, dove se si calcola l’impatto del mutuo si è passati da 758 a 856 euro al mese, con un aumento del 13%. Sempre tenendo conto anche del costo del mutuo, sono saliti i prezzi degli immobili anche a Napoli (+3,5% i prezzi), a Torino (+7,1%), Genova (11,9%), Palermo (10,8%), Firenze (12,6%), Bologna (+12,7%). E dire che a febbraio, prima della guerra all’Iran, in Italia il tasso di inflazione era ancora contenuto all’1,5%.

Al contrario, incertezza, prezzi in aumento e mutui più cari sono alla base secondo Nomisma delle maggiori richieste di case in affitto, ma con canoni in aumento: +3,5% la crescita su base tendenziale. Già nel secondo semestre dell’anno passato, Nomisma aveva rilevato uno spostamento della domanda da potenziale acquisto verso la locazione (del 49% e 51%). Di fronte al costo al metro quadrato, l’affitto rappresenta una soluzione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli per l’acquisto, oltre a essere la naturale necessità per le esigenze di spostamento legate a studio o lavoro. L’eccesso di domanda ha impresso una nuova spinta ai canoni, cresciuti del +3,5% su base tendenziale. Con alcune distinzioni, però: i contratti ordinari in contrazione del 2%, mentre quelli transitori e quelli per studenti con aumenti significativi (rispettivamente +3,1% e +9,5%). E un aumento del 3-5% dei canoni è la previsione di Tecnocasa, mentre Immobiliare.it si spinge a prevedere una crescita dell’8,1%, con Bari in testa (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%), Palermo (+6,8%), Milano (+5%), Roma (+4,2%).

Non c’è solo il mercato immobiliare residenziale. Per gli immobili commerciali:

«Il 2024 ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari grazie non solo agli investitori che stanno tornando ad interessarsi al settore, ma anche alla volontà degli stessi imprenditori che con capitale disponibile compiono il passo dell’acquisto», è la fotografia di Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «La prima parte del 2025 ha registrato un segno più solo davanti agli scambi dei negozi (+7,1%), capannoni (-1,2%) e uffici (-0,8%) registrano un leggero ridimensionamento, come si evince dai dati Agenzia delle Entrate».

Il settore dei capannoni, in particolare, è stato influenzato dai profondi cambiamenti: la crescita della logistica, la difficoltà di alcuni settori industriali, la maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale, il fenomeno dei data center. Tecnocasa rileva però un maggiore interesse per questa tipologia di immobile, nonostante negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni siano cresciuti. La percentuale di chi compra capannoni è inoltre passata da 35,4% a 36,4%: quasi sempre si tratta di aziende solide patrimonialmente e che utilizzano capitale proprio.

Su questo segmento si sperimenta una domanda sostenuta e un’offerta carente e, spesso, non qualitativamente adatta in termini di spazi, altezze, impiantistica a norma, rispetto dei criteri di impatto ambientale. Il settore ha sperimentato un rallentamento dello sviluppo causato dalla bassa presenza di aree edificabili e dall’incremento dei costi di costruzione (acciaio, legno, cemento) che ha minato la marginalità delle operazioni. Per questo motivo spesso si procede a riqualificare i capannoni esistenti e adattarli alla propria attività.

Per il settore dei negozi, invece, il mercato retail, nella prima parte del 2025 ha risentito dell’andamento dei consumi non proprio brillante. E incide sul settore anche il ricorso all’e-commerce, che continua a crescere. Una generale difficoltà interessa i negozi di quartiere che sopravvivono solo specializzandosi o operando in settori di nicchia. Tengono i supermercati di quartiere per i quali si continuano a cercare spazi.