Casa, 100mila alloggi tra incognite e sfide

Il Piano Casa poggia su tre basi: recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente, sviluppo dell’housing sociale a canone calmierato e attivazione di capitali privati.
Il provvedimento punta a recuperare fino a 60mila case popolari oggi vuote perché non utilizzabili, da assegnare a cittadini e famiglie che ne hanno bisogno. Queste abitazioni sono sparse in tutta Italia. Secondo la catalogazione aggiornata al 2025 del patrimonio immobiliare pubblico residenziale non in uso, si tratta di 53.241 unità non utilizzate, per oltre 9,4 milioni di metri quadrati complessivi. Di queste, circa 44 mila potrebbero tornare sul mercato con interventi manutentivi soft, come tinteggiatura, finiture e aggiornamento degli impianti. Altre 9 mila unità, invece, hanno necessità di un ripristino più consistente.

Altre 40mila abitazioni previste dal Piano dovrebbero, invece, essere realizzate ex novo con il contributo di capitali privati che, in cambio, avrebbero una corsia preferenziale, con una ultra-semplificazione burocratica e permessi super rapidi. Ma è un aspetto controverso: questa corsia veloce amministrativa, che consente la deroga agli standard urbanistici e i cambi di destinazione d’uso in forma semplificata, secondo il testo presentato dal governo, sarebbe accessibile solo quando sia presente una componente di investimento diretto estero in misura non inferiore ad almeno 1 miliardo di euro.

La conseguenza è che gli eventuali investimenti privati non sono sostenibili dalle comuni imprese di costruzioni italiane, ma solo da grandi gruppi. Su questo punto si sono concentrate le richieste di modifica del testo. In campo, in ogni caso, ci sono già un fondo affidato a Invimit (società che dipende dal ministero dell’Economia) per l’edilizia sociale, e il Fondo dei fondi, in capo a Cassa depositi e prestiti, che dovrà attrarre investimenti dei privati.

Le procedure più veloci e semplificate saranno concesse, inoltre, a patto che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia destinato a chi è in difficoltà, con prezzi di vendita o di affitto ridotti di almeno il 30% rispetto ai valori di mercato. Un paletto che, però, le imprese stanno cercando di modificare, riducendo la quota destinata alle locazioni agevolate.

Un altro dubbio riguarda l’entità dell’intervento, che dovrebbe valere una decina di miliardi per realizzare le 100 mila unità immobiliari del Piano Casa: tante, ma non saziano la fame di alloggi. «Le stime della fame di fondi per far fronte all’emergenza abitativa in città sono a nove zeri: se a livello nazionale per incidere servirebbero almeno 70 miliardi, a Milano si va da 3 a 5 miliardi, solo per risolvere una parte del problema», ha brontolato il sindaco di Milano, Beppe Sala.

Prima di festeggiare, in ogni caso, bisogna tenere conto che per tradurre in pratica il Piano Casa ci vogliono 22 passaggi, tra Dpcm, decreti ministeriali, nomine di commissari, ordinanze e convenzioni. Una mappa di attuazione tanto complessa da essere finita al centro delle osservazioni di diversi stakeholder durante le audizioni in commissione Ambiente alla Camera.

Per attuare più in fretta il provvedimento è comunque previsto un commissario straordinario e un eventuale subcommissario: potranno operare tramite ordinanza, anche in deroga alle disposizioni di legge, salvo i limiti espressamente indicati dal decreto. Il commissario dovrà innanzitutto avviare una ricognizione straordinaria degli immobili pubblici inutilizzati che possono essere destinati all’edilizia sociale, con un avviso alle amministrazioni competenti. Il commissario avrà anche una dotazione finanziaria e la possibilità di stipulare convenzioni e nominare esperti per attività di coordinamento e monitoraggio.

Come saranno realizzati i nuovi edifici e quale tipo di riqualificazione è prevista per gli immobili pubblici da rendere abitabili? Il Piano Casa si limita a indicare che dovranno essere «nel rispetto dei criteri di elevata sostenibilità ambientale, di contenimento del consumo di suolo, di miglioramento e adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, di riqualificazione di aree urbane degradate, nonché di efficienza energetica e tecnologica». Insomma, sta un po’ sul vago: di quale classe energetica stiamo parlando?

«Segnalo la scarsa attenzione alla riqualificazione energetica del patrimonio esistente, pubblico e privato, e auspico più attenzione al mondo degli incentivi per l’efficientamento energetico, un tema che interessa in particolare le famiglie più vulnerabili ai rialzi dei costi dell’energia», ha però obiettato Manuel Castoldi, presidente di Rete Irene, rete di aziende che promuove e realizza interventi di Riqualificazione Energetica integrata.

Un altro punto caldo in materia di semplificazione riguarda il via libera delle soprintendenze per quanto riguarda centri storici e immobili. In consiglio dei ministri ne era scaturito un conflitto, sul quale i tecnici ministeriali hanno trovato un compromesso: no alla corsia veloce per il commissario nelle procedure autorizzative sugli immobili da riqualificare, sì a una Conferenza di servizi semplificata, alla quale è demandata la decisione, lasciando però alle amministrazioni competenti per la tutela dei beni culturali la possibilità di opporsi ai progetti. Da vedere se, nella pratica, il delicato equilibrio funzionerà. Il caso di Milano, dove la magistratura ha bloccato decine di cantieri (seppure le premesse siano diverse) ha fatto sollevare qualche sopracciglio.

Resta da capire quando e in che modo il Piano Casa sarà attuato. Per ora l’Ance, l’associazione dei costruttori, ha approvato il provvedimento, a patto di modificare il tetto del miliardo di investimento per la corsia agevolata e di abbassare la percentuale destinata alle locazioni a canone calmierato. Anche secondo la vicepresidente dell’Oice, associazione delle società di architettura ed ingegneria, Francesca Federzoni, il governo deve «fare un ulteriore sforzo perché queste misure possano essere recepite nelle città medie e piccole», perché le semplificazioni burocratiche del Piano rischiano di essere un favore solo alle grandi società immobiliari in grandi città come Roma e Milano.

Le richieste delle imprese

Inoltre, il Piano dovrà essere integrato con riforme come la revisione organica del testo unico dell’edilizia e portare a compimento il Ddl sulla rigenerazione urbana. Gli ingegneri, inoltre, chiedono l’applicazione del Bim nei progetti, mentre gli architetti reclamano l’obbligo di concorsi di progettazione negli interventi di housing sociale.

I nodi della sostenibilità economica

Altri dubbi sono quelli espressi dal presidente del Consiglio Nazionale Geometri Paolo Biscaro: «Il Piano Casa rappresenta un’occasione importante per rispondere a criticità reali e a una domanda che arriva da più direzioni: abitativa, sociale, urbana e tecnica. Come Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati guardiamo con favore all’impianto del provvedimento e alle sue finalità, ma riteniamo necessario offrire un contributo di miglioramento, con lo sguardo operativo dei professionisti che ogni giorno sono chiamati a tradurre le norme nella realtà dei territori. Le buone intenzioni del decreto sono condivisibili, ma occorre evitare che, nella fase applicativa, alcuni meccanismi finiscano per limitarne l’efficacia. È il caso degli interventi di rigenerazione, riqualificazione ed edilizia convenzionata: la previsione di una quota del 70% di alloggi a prezzi calmierati e del 30% destinata al mercato libero rischia, in diversi contesti, di rendere economicamente poco sostenibili le operazioni per i privati. Per questo sarebbe opportuno valutare una rimodulazione progressiva del vincolo, affiancando garanzie pubbliche sugli investimenti privati e leve fiscali premianti per chi realizza social housing. L’obiettivo è evitare che i bandi vadano deserti e superare il paradosso per cui l’edilizia accessibile, invece di essere incentivata, può risultare penalizzata sotto il profilo fiscale».